温哥华房产泡沫

今年7月份,加拿大British Columbia省政府意外的宣布对在温哥华地区购房的外国买家额外征收15%的税,在8月2日开始实施,这是在经历了温哥华房产市场最后的疯狂(6月中至7月中一个月之间,温哥华收到海外的购房资金有在10亿美元之巨,也就是平均每天2800万美元)之后做出的决定。
随后这个新规定不出意外的导致温哥华地区的房产量价齐跌。但温哥华这个不太起眼的城市,它的房产市场是怎么走到今天这个底部的呢?我们一起跟随Visual Capitalist的一篇文章,一起来回顾一下温哥华房产的历史和近况。

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8月开始,温哥华房产量价齐跌。

第一章:城市的诞生

早在19世纪,加拿大大张旗鼓兴建全国铁路的时候,铁路公司(太平洋铁路公司)宣布一个叫Granville的小镇子会成为 跨加拿大铁路线的一个枢纽站。当时只有400人的Granville就是现在温哥华的中心。当时就是因为成了交通枢纽,地价房价快速攀升。到1888年末,当地房产投资氛围非常浓烈,当地的房产中介甚至比餐馆还要多。当时温哥华的房产价格随着城市的欣欣向荣而上升,当时整个北美西海岸都在蓬勃发展,包括旧金山和西雅图,都在逐渐成为新兴大都市,而温哥华的发展速度是最快的,超过了西海岸其它城市。

第二章:1986年世博会

成功举办1986年世博会,为温哥华城市的发展提供了巨大的动力:包括城市交通系统的改造,新城区的建设,新场馆等等,这些都为温哥华带来投资和发展。举办世博会的场地就是选择历史上太平洋铁路公司的场地。而世博会结束之后,这块地出售出来用于房产开发。眼光精准的李嘉诚看到巨大潜力,投资3亿美元买下了这块地。

第三章:香港遇见温哥华

上世纪90年代早期,由于受到香港递交给中国政府的影响,许多香港居民选择移民加拿大。同期香港的房产开发商们借此机会大力发展温哥华房产,除了李嘉诚之外,还有不少香港开发商在温哥华大力开发房产。包括现在世界村以及Coal Harbor都是当时的开发项目。

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第四章:欢迎海外投资

在1986年世博会之后,加拿大政府为了吸引海外移民投资来提振本国经济,提出了移民投资项目(IIP)和魁北克移民投资(QIIP),以期吸引海外的富人进行投资。这两个项目由于条件优厚,吸引大量(特别是中国人)富人移民加拿大。据统计,在2002至2004之间,加拿大批准了11万的投资移民,而相比较2000至2008,美国的投资移民(EB 5)仅吸引了1万9千人。
加拿大魁北克的移民中,2000至2008之间,高达94%的投资移民来自中国,而这些人绝大部分居住在温哥华市。

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第五章:疯狂的房价

近几年,主要受到投资移民的影响,温哥华的房产价格持续快速走高。2016年4月份,温哥华独立屋的平均价格是182万美元,这大概是多伦多(96万美元)的两倍。而且房屋销售数量也在上升,2016年头四月就销售了1万7千栋房子。

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第六章:房产经济膨胀

住宅房产的发展带动英属哥伦比亚(BC)省的经济发展。BC省的GDP连年保持全加拿大最高。在2015年4月至2016年4月间,BC省贡献了全国新增就业14万人中的11万,其中建筑行业比重最大。
而房产中介行业呢,同样收益。温哥华地区的房产中介资格费也达到历史最高。

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第七章:当地人受够了

当地人买房压力越来越大。高企的房价导致甚至只是首付也需要打工族大概20年的积蓄。而租房也同样变得难以承受。

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第八章:不可持续的发展

有一方专家认为BC省年轻人多,超过全国平均水平,这可以帮助稳定房价,而且温哥华如果还能保持现在这种对中国投资者得吸引力的话,房产价格还会上升。
中国确实有钱人不少,而且这些有钱人不少都在寻求移民。2015年,大概有9000名中国百万富翁(美元)选择了移民,而国内还有大概65万的百万富翁。而且这个富裕人群的数量还在急剧上升。而且最近的一个巴克莱银行做的调查表明47%的百万富翁有5年内移民的倾向。
而当然有不少人认为现在温哥华的房产是个泡沫,而且快要破裂。加拿大银行最近就表示房产债务杠杆率过高。2008,28%的家庭的房贷—收入比达到危险水平,而在2016年,这个比例达到了40%。